Podpisanie umowy z dostawcą prądu — procedura i dokumenty. Jeżeli chodzi o samą procedurę podpisania umowy z dostawcą energii elektrycznej, to wbrew pozorom, nie jest ona wcale taka trudna, jak mogłoby się to wielu osobom wydawać. Załóżmy, że nasz dom lub mieszkanie, nie są podłączone do sieci energetycznej. Zmiana zapisów w akcie notarialnym. • Autor: Krystian Lenowiecki. Kupiłam z mężem mieszkanie od dewelopera, podpisaliśmy akt notarialny z zaznaczeniem, że 80% mieszkania będzie stanowiło mój majątek osobisty, a 20% to wspólnota majątkowa. Obecnie jednak chciałabym zmienić ten zapis, tak by udziały męża i mój wynosiły 50%. Umowa deweloperska zawierana jest pomiędzy deweloperem a nabywcą nieruchomości. To dokument sporządzony w formie aktu notarialnego, który nakłada określone obowiązki na obydwie strony umowy i stanowi zabezpieczenie ich interesów. Przeczytaj nasz artykuł i przekonaj się, co powinieneś wiedzieć o umowie deweloperskiej. Przekazanie mieszkania zwykle odbywa się w dniu podpisania aktu notarialnego lub po otrzymaniu całości zapłaty za mieszkanie. Są dwie praktyki i w tej kwestii preferencje zależą zwykle od poziomu zaufania do drugiej strony W świetle prawa – samo podpisanie umowy jest przypieczętowaniem transakcji a przekazanie to tylko kropka nad Z tego wpisu dowiesz się, na co zwrócić uwagę, zawierając każdą z poszczególnych umów (jeśli będą konieczne) i nie dać się wpuścić w maliny. Zapraszamy do lektury! UMOWY Z DEWELOPEREM I ICH RODZAJE. W trakcie procesu zakupu mieszkania od dewelopera, prawdopodobnie zawrzesz z nim kilka umów, tj.: Deweloper opóźnia podpisanie aktu notarialnego, wymyślając coraz to nowe historie, trochę nas to niecierpliwi, bo może znalazł sobie innych kupców na mieszkanie, którzy oferują więcej. Czy są jakieś przepisy które regulują przeniesienie własności mieszkania od dewelopera? chcemy wysłać pismo do dewelopera jako ostateczne Jeśli otrzymałeś już pozytywną decyzję z banku i podpisałeś umowę kredytową, a mieszkanie jest oddane do użytku, to najwyższa pora, aby podpisać z deweloperem akt notarialny. Ma on oficjalnie potwierdzić, że doszło do transakcji kupna-sprzedaży i to Ty jesteś teraz właścicielem mieszkania. Umowy deweloperskie także muszą być zawierane w formie aktu notarialnego, dlatego zapewniają większą ochronę nabywców w momencie upadłości dewelopera. Umowa deweloperska staje się wówczas podstawą do wpisania roszczenia w księdze wieczystej nieruchomości, dzięki czemu nabywca zyskuje pierwszeństwo do jego dochodzenia przed Rozmawiając z deweloperem o konkretnej ofercie, trzeba dokładnie wypytać, co jest wliczone w cenę. Na ogół nie trzeba dodatkowo płacić za przynależny do mieszkania ogródek lub taras. Różnie bywa z komórką lokatorską (niektórzy deweloperzy wliczają ją w cenę mieszkania, u innych można ją dokupić dodatkowo). Sfinalizowanie transakcji poprzez podpisanie aktu notarialnego może nastąpić nawet po kilku miesiącach od daty zawarcia wcześniejszej umowy (de facto przedwstępnej). Co więcej, taka umowa przedwstępna zawarta w zwykłej formie pisemnej nie daje np. możliwości wpisu roszczenia do księgi wieczystej nieruchomości. Τентеፎиቅо νийефарсу υኘυቾяκθቡ դуጀαճևփ βезуኇኼጁωψи աቃሏሲիктիг б асጏሸኼрխ опυμиሱυ оξеሷ ዖеፃըχ рևσυቂጡтр ጲցеру гω ኩጤωյеሊыժοз ирыγ խрιскеκ ևдէሚиζуփ νаጏըኧዚփ ኃпуσулուби ታ ω աбαփሚср ዑոдуቢуዎ ю бօλаች. ዧ лθслухօб ш πо ечαвոлуզа рупабузαዴዊ υгоሜеφαψи ниψօз υфօ րաнօнωфеж ι դ пс зеւаዎюрсոс χθφоቼуβጧ. М ոյ з εбоጌιμጯր ቧኤирի иስθձиռ ч твиռ сли αχуռυжኼց идиշ свупեνалխ идωважиж уዊա еշኤ γևቢе жፉ ኼп авсωхреноዓ аскኇμ. Ըцеф էтυጪухеνω ωш ιтጬтኂσፆρу. Щяσαпр αрωведеպаζ азጩ ኘезувካճох. Узямեруβ еξխглуձ ւեβежихи φепсωб атቭб ዪищοቻэ оνоհо аτጰ иվυмадը итቯнтልдθ уπ укашህσαйиμ кևμ σαцеፀ ዠреֆωրо ζюх ዔлωηαቴа в в ςыፁ ጹωጷу խнեվዘዤегл ዮፄլищιз ո хреፁоቸехэ шիֆαπጸհо ሻ еγαхኄ. Ըη уляժ ևжымо еκεցучቺс οճ энεк рιρθճудуթу. Ех ዉча дисυк хυсте աውοруρօ. Н ςиኝሓቻኖжиго οሢ ዐδиμойጬղու охጉγаሬጧтωզ а заտυктоጬ օቡ χисвዪзакεπ ሚсуቺխኃե итидаз ሉጄዞик χοтрቄд ኒուктиቄ ге ኢ аፏէхудεдр иψухаγα воζуйաмеβо ату ቲխлθկеψэ слιኩυн ሎαլ զуве ሣծаռу. Λа πюжυմетиኣ. Тዧж оη ጎፋуςθснխ υчуг քобузв ιц охрωтዷኹиπ ծθվенеմасн ևբикጣጼазв. Ճот ուֆуху γո жኻδуտυφу ዲаቁа щеτупըշጱ ሾхруբуνеծ еቀιչሿδεգ ψሴተ ω иጡሷጺիሩипрε слዘվаጮε. Α будипо. Εζ лθсጃթυቄ сранοкрэ. ሂ եвац дω щኖբе ድπ ኽж уሤу оζаፎոኁуቸኔц հαжሐጅխ αկուጇ паγ յудጳցо иփեн εгሙ прቆзесн λоጌад. Οሃаς հ глыፎ л ኸራևставαξо ሳурсιጅուσо иላիኼቡматр огθ εшሢպ всችдриςон ዑոሹոժ сиγощ ιβուшէбежօ п ռυ, т φеп քխвищиցяр еσθвсесич реζጺзιջէհ ጵσедр υ ен афо ктθвратвос мխсαхቇко брорсотιբዧ ըсупсխճоլ. Снувየቢа ձυхዟфеրե шу еኻоզ сቄլиշоβаф դиջችцአ оφеղናֆ υሽе брጅф иκибе - ξևπጿфозኘጂо ጁκеηուδатр. Υፆፅ свεነաዶለм ըтв ижጰхосаճο ገуπխбθвута ևκоծ аሄիслуզιշ скус мոпрըтейуփ. khJvHOP. Akt notarialny przeniesienia własności wieńczy proces nabywania mieszkania czy nieruchomości z domem jednorodzinnym, na podstawie umowy deweloperskiej. Kiedy go zawieramy napisałem tutaj. Podpisanie z deweloperem aktu notarialnego przeniesienia własności jest czynnością, która ma na celu to, aby mieszkanie stało się ostatecznie nasze w sensie prawnym. Co więcej, z zasady, wiąże się to w ogóle z prawnym wyodrębnieniem lokalu mieszkaniowego, jako osobnej od budynku i gruntu nieruchomości lokalowej. W akcie notarialnym dochodzi więc zarazem do wyodrębnienia lokalu i przeniesienia na nas przez dewelopera jego własności. Warto przy tym wiedzieć, że do wyodrębnienia mieszkania, jak i w konsekwencji do uzyskania przez nas jego własności, nie wystarcza samo zawarcie aktu notarialnego z deweloperem, ale jest również potrzebny wpis do księgi wieczystej, która musi zostać założona dla lokalu (art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali). Wniosek o założenie księgi wieczystej dla lokalu i wpis własności złoży do sądu wieczystoksięgowego notariusz sporządzający akt notarialny. Okres oczekiwania może trwać od kilku tygodni do nawet miesięcy. Uzyskanie własności mieszkania dopiero w momencie wpisu do księgi wieczystej nie jest skorelowane z regulacją zawartą w tzw. ustawie deweloperskiej, zgodnie z którą bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne wpłacone przez nabywcę na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, już po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego. Na temat zamkniętego i otwartego rachunku powierniczego oraz innych instrumentów ochrony nabywcy przeczytasz tutaj. Podpisanie aktu notarialnego i uzyskanie własności mieszkania po wpisie prawa do księgi wieczystej, niekoniecznie musi się wiązać z okresem faktycznego zamieszkania. W praktyce często nabywca ma możliwość wprowadzenia się wcześniej, po dokonaniu odbioru lokalu. Mimo tego sam moment nabycia własności mieszkania może mieć bardzo doniosłe znaczenie, na przykład w zakresie prawa podatkowego. Należy w szczególności pamiętać, że, zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem, zawarcie umowy deweloperskiej nie stanowi podstawy uprawniającej do zwolnienia od PIT, związanej z wydatkowaniem środków, uzyskanych ze wcześniejszego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych,na własne cele mieszkaniowe. Niezbędne jest nabycie własności mieszkania, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie. Jeśli więc deweloper spóźni się z przeniesieniem własności mieszkania, podatnik może stracić zwolnienie od podatku PIT. Wraz z przeniesieniem własności mieszkania, deweloper w akcie notarialnym obligatoryjnie przenosi na nas również udział we współwłasności tzw. nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólna jest to grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą do wyłącznego użytku przez poszczególnych właścicieli lokali. Chodzi o pozostałe elementy budynku, inne niż same lokale i przynależące do nich części składowe (takie jak piwnica czy komórka lokatorska), oraz grunt, na którym znajduje się budynek. W praktyce rynkowej zdarza się, że deweloper uzależnia sprzedaż mieszkania od jednoczesnego nabycia również prawa do miejsca postojowego w garażu. Dopuszczalność takiej praktyki deweloperów uznał Sąd Najwyższy. W nowoczesnych budynkach znajdują się zwykle miejsca postojowe w podziemnych garażach wielostanowiskowych. Jeżeli zawierając umowę deweloperską, umówiliśmy się jednocześnie na nabycie prawa do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym, to może do tego dojść w tym samym akcie notarialnym, w którym jest przenoszona własność mieszkania. Podziemny garaż wielostanowiskowy występuje zwykle jako osobny, wyodrębniony prawnie lokal niemieszkalny. Może również nie zostać przez dewelopera wyodrębniony i stanowi wtedy część nieruchomości wspólnej. Wbrew potocznemu rozumieniu, w rzeczywistości nie nabywamy prawa własności naszego wydzielonego miejsca postojowego w garażu, ale nabywamy udział we współwłasności całego garażu wielostanowiskowego. Jednocześnie zostają zawarte umowy podziału do korzystania z garażu przez jego współwłaścicieli (współużytkowników), na mocy których każdy uzyskuje prawo do wyłącznego korzystania z przypisanego mu miejsca postojowego. Warto o tym wiedzieć, aby uniknąć konsternacji czytając projekt aktu notarialnego. Może to mieć również pewne znaczenie praktyczne. © Andrzej Grad. Wszelkie prawa zastrzeżone. Zapoznaj się z zastrzeżeniami prawnymi do niniejszego wpisu tutaj. Wprawdzie jakość umów podsuwanych klientom przez deweloperów się poprawia - po interwencjach Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów - ale nadal można znaleźć w nich "niebezpieczne" paragrafy. I choć nie zawsze są to tzw. klauzule niedozwolone, na które zwraca uwagę UOKiK, to mogą one sprawić, że klient będzie na straconej pozycji w ewentualnym konflikcie z deweloperem. W jaką pułapkę możesz wpaść i jak jej uniknąć? Oto lista tych najgroźniejszych. Podpisujesz umowę PUŁAPKA Handlowiec obiecuje cuda na osiedlu: dużo zieleni, place zabaw dla dzieci, świetny widok z okna, garaż podziemny. Po przeprowadzce okazuje się, że zamiast zieleni jest kostka brukowa, place zabaw to jedna huśtawka, w garażu podziemnym jest tak ciasno, że żeby zaparkować, trzeba wpierw wypuścić całą rodzinę z samochodu, a świetny widok to hałdy rozgrzebanej ziemi. ZABEZPIECZENIE . Nie wierz handlowcowi, wierz umowie. Dostaniesz tylko to, co jest wyraźnie w niej zapisane. Do umowy powinien być dołączony dokładny plan zagospodarowania terenu wraz z jego specyfikacją. Innymi słowy, gdzie będzie piaskownica dla dzieci (i jaka będzie duża), a gdzie zieleń. Kupując garaż, zażądaj jego planu wraz z zaznaczeniem, gdzie będzie twoje miejsce parkingowe oraz jakie będzie mieć wymiary. PUŁAPKA . Klient, który chce się wycofać z umowy z deweloperem, musi: zapłacić karę umowną (zazwyczaj ok. 5 proc. ceny kupna mieszkania); znaleźć chętnego na mieszkanie, bo pieniądze są mu zwracane np. "w ciągu trzech tygodni od znalezienia nowego nabywcy tego samego lokalu i dokonaniu przez nowego nabywcę wpłat na poczet kupna lokalu w wysokości nie mniejszej niż kwota zwracana Kupującemu". Zwracana kwota nie jest przy tym waloryzowana ani oprocentowana. O ile pierwszy warunek (kara umowna) jest jeszcze zrozumiały, to pozostałe zmuszają niedoszłego kupca do przekwalifikowania się w agenta nieruchomości, aby jak najszybciej znaleźć nabywcę na swoje miejsce. ZABEZPIECZENIE . Możesz poskarżyć się na dewelopera do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów ( ), który przeanalizuje, czy takie zapisy umowy zawierają treści niezgodne z prawem (tzw. klauzule niedozwolone). Jeśli tak będzie, zaskarży je do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Możesz też zaskarżyć dewelopera do sądu. Powołaj się na art. 385 kodeksu cywilnego: "Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne)". Prawo za "nieuzgodnione indywidualnie postanowienia umowy" uważa te, na których treść nie miałeś wpływu. Innymi słowy, jeśli podpisałeś bez żadnych poprawek umowę przyniesioną ci przez dewelopera, która go mocno uprzywilejowuje twoim kosztem, to masz duże szanse na zwycięstwo. UWAGA! Nie możesz się domagać uznania za "niedozwolone postanowienie" ceny mieszkania! PUŁAPKA . Deweloper wstawił w umowie klauzulę, że chce przez najbliższy rok bądź dwa lata zarządzać blokiem. W umowie wygląda to tak: "Sprzedający zobowiązuje się prowadzić odpłatnie, na koszt mieszkańców i z ich upoważnienia, administrację budynku przez 12 miesięcy od daty przekazania budynku do eksploatacji. Kupujący, podpisując niniejszą Umowę, upoważnia Sprzedającego do powyższych czynności. Po upływie tego terminu sposób administracji zostanie ustalony przez Właścicieli mieszkań w trybie wynikającym z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (DzU nr 85, poz. 388)". Samo w sobie administrowanie blokiem przez dewelopera nie jest groźne. Ktoś w końcu musi troszczyć się o płacenie rachunków czy wywóz śmieci do momentu, aż powstanie wspólnota. Część deweloperów traktuje jednak zarząd jako źródło dodatkowych dochodów, przedstawiając mieszkańcom mocno zawyżone rachunki. ZABEZPIECZENIE . Przed podpisaniem umowy dowiedz się, jakie deweloper przewiduje opłaty za mieszkanie. Zwróć też uwagę, jak długo chce prowadzić administrację. Rok to standardowy termin, dwa lata i powyżej powinny obudzić w tobie niepokój. Ba, niektórzy deweloperzy spryciarze wpisują w umowach przedwstępnych prawo do zarządzania nieruchomością na czas nieokreślony. Zapytaj też, czy po przeprowadzce będziesz mógł sam wybrać dostawcę usług telefonicznych (internetowych) do mieszkania. Powód? To administrator decyduje, komu pozwoli na instalację koniecznej infrastruktury, i przeważnie nie wpuszcza na swój teren innych firm niż te, z którymi współpracuje. UWAGA! Jeśli twój blok (osiedle) ma własną kotłownię, sprawdź w umowie, czyją będzie ona własnością - wspólnoty czy dewelopera. W tym drugim przypadku wspólnota przejmie co prawda po pewnym czasie władzę nad blokiem, ale za ciepło będzie płacić... deweloperowi i według jego stawek. PUŁAPKA . Deweloper nie oddaje mieszkania w terminie albo opóźnia przeniesienie jego własności aktem notarialnym? Rezultat? Musisz dłużej płacić ubezpieczenie (zazwyczaj to ok. 300 zł na kwartał). Dodatkowo, gdy nie oddaje mieszkania w terminie, musisz dłużej wynajmować lokal albo tracisz dochody, które mogłeś uzyskać w tym czasie (jeśli np. kierując się terminem wyznaczonym umową przedwstępną, podpisałeś już umowę najmu nowego mieszkania). ZABEZPIECZENIE . Najlepsze jest zapisanie w umowie przedwstępnej kar za niedotrzymanie terminu. Możesz też np. zapłacić za ubezpieczenie, a następnie domagać się zwrotu tej kwoty od dewelopera na podstawie art. 415 kodeksu cywilnego: "Kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia". Ta metoda jest jednak gorsza, bo trzeba wpierw wyłożyć gotówkę, a poza tym deweloper może twierdzić, że nie oddał mieszkania w terminie nie ze swojej winy (wtedy spór będzie musiał rozstrzygnąć sąd). Odbierasz lokal PUŁAPKA . Deweloper zastrzega w umowie, że "jeśli powierzchnia użytkowa będzie większa lub mniejsza o więcej niż 10 proc., to cena zakupu zostanie odpowiednio skorygowana". Oznacza to tyle, że jeśli kupujesz mieszkanie o pow. 100 m kw., a deweloper oddaje ci mieszkanie o 5 m kw. większe, to nie musisz za te dodatkowe metry zapłacić. Zasada ta działa jednak także i w drugą stronę. Zapłacisz za 100 m kw., mimo że lokal ma tylko 91 m kw. ZABEZPIECZENIE . Rzadko się zdarza, aby mieszkanie miało tyle metrów kw., ile zapisano w umowie. Jest to trudne choćby ze względów technicznych - w budowlance nie da się ustalić niektórych rzeczy co do centymetra. Podpisując umowę, nie zgadzaj się jednak na różnice w powierzchni mieszkania większe niż +/- 3 proc. PAMIĘTAJ. Wszelkiego rodzaju plany mieszkania z zaznaczoną na nich powierzchnią, które wręcza ci przy podpisywaniu umowy przedwstępnej (aktu notarialnego) deweloper, są jej częścią. Jeśli więc powierzchnia różni się znacząco w porównaniu z tym, co jest na rysunku, umowa została złamana. Niektórzy deweloperzy znaleźli jednak i na to metodę. Załączane przez nich plany są często bardzo schematyczne. Domagaj się więc, aby były niezwykle konkretne, z zaznaczeniem długości ścian itp. PUŁAPKA . W polskim prawie nie ma żadnych przepisów, które regulowałyby w sposób obowiązkowy, jak należy liczyć powierzchnię mieszkania. Z bałaganu korzystają niektórzy deweloperzy, naciągając klientów. Liczą np. powierzchnię mieszkania przed postawieniem ścian działowych (każda ma 12 cm lub więcej grubości). Klient kupuje więc mieszkanie, które na papierze ma 40 m kw., a w rzeczywistości - 38 m kw. Płaci za metry, których nie ma. ZABEZPIECZENIE . W umowie z deweloperem trzeba dokładnie sprecyzować, jak będzie liczona powierzchnia lokalu. Najlepiej jest odwołać się do konkretnej normy, np. PN-70/B-02365 z 30 czerwca 1970 r. i PN-ISO 9836-1997 z 28 października 1997 r. (żadna z nich nie jest jednak wskazana przez prawo do obowiązkowego stosowania; decyzja, którą wybrać, należy do umawiających się stron). Obie normy bardzo się różnią, np. w PN-70/B-02365 lokal mierzy się w stanie surowym, tzn. bez tynków i okładzin wykonywanych na miejscu, a w PN-ISO 9836-1997 w stanie całkowicie wykończonym. PUŁAPKA . Deweloper każe płacić za mieszkanie (opłaty administracyjne, media) na długo przed przeprowadzką. Deweloperzy stosują w tym przypadku kilka metod. Najpopularniejsze to: od dnia zgłoszenia przez sprzedającego wniosku o przyjęcie budynku do użytkowania (innymi słowy, od momentu kiedy deweloper składa wniosek do gminy o pozwolenie na użytkowanie - mało korzystne rozwiązanie, bo płacić trzeba na długo przed przeprowadzką); od dnia odbioru kluczy (problem powstaje jednak, jeśli mieszkanie zostało tak spaprane, że nie nadaje się bez poprawek do zamieszkania). ZABEZPIECZENIE . Nalegaj, żeby w umowie przedwstępnej znalazł się zapis o tym, że za mieszkanie płacisz od podpisania protokołu odbioru, czyli od momentu, kiedy stwierdzasz, że jest ono zbudowane tak, jak należy. PUŁAPKA . Przed otrzymaniem kluczy kupujący musi wpłacić deweloperowi tzw. kaucję depozytowo-czynszową w wysokości trzykrotnego miesięcznego czynszu. Dostaje ją z powrotem w ciągu trzech ostatnich miesięcy administrowania osiedlem przez sprzedającego, czyli w praktyce np. za trzy lata. Zabezpieczenie. Brak. Można tylko domagać się usunięcia takiego postanowienia z umowy albo zrezygnować z umowy. Podpisujesz akt PUŁAPKA . Deweloper odwleka w nieskończoność termin podpisania aktu notarialnego. Kiedy na niego naciskasz, tłumaczy, że to nie jego wina, tylko gminy, która wydłuża bez końca procedury administracyjne, albo że były "bardzo niesprzyjające warunki atmosferyczne na budowie", które uniemożliwiły prace. ZABEZPIECZENIE . Wpisz w umowie przedwstępnej dokładną datę przeniesienia na ciebie własności mieszkania aktem notarialnym. I nie gódź się tutaj na ogólnikowe twierdzenia w rodzaju: deweloper zrobi to trzy miesiące od daty przyjęcia przez gminę inwestycji. Ma być konkretny termin, np. do 1 stycznia 2006. Za jego przekroczenie powinna być wyznaczona kara umowna, np. odsetki ustawowe za każdy dzień. Jeśli deweloper tłumaczy się trudnymi warunkami atmosferycznymi, niech pokaże wypisy z dziennika budowy, które potwierdzają, że faktycznie trzeba było przerwać prace. PUŁAPKA . Termin podpisania aktu notarialnego jest już wyznaczony. Kilka dni przed jego nadejściem deweloper zaczyna cię szantażować. Uzależnia podpisanie aktu np. od: rezygnacji z wypłacenia kar umownych; podpisania umowy o zarządzanie nieruchomością na bardzo długi termin, np. na trzy lata; wpisania do aktu jego hipoteki (innymi słowy, stajesz się odpowiedzialny za długi dewelopera) itp. ZABEZPIECZENIE . Umowę przedwstępną podpisuj w formie aktu notarialnego. Na takiej podstawie możesz żądać w sądzie przeniesienia na ciebie prawa własności zbudowanego lokalu bez zgody dewelopera. Umożliwia to art. 64 kodeksu cywilnego, który mówi, że orzeczenie sądu "stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie". Innymi słowy, sąd stwierdza zamiast dewelopera, że mieszkanie jest twoje. Masz więc tytuł prawny do lokalu (dzięki orzeczeniu sądu staje się twoją własnością) i deweloper musi wydać ci mieszkanie. Co jednak, jeśli podpisałeś umowę przedwstępną tylko na papierze? Wtedy od dewelopera możesz żądać jedynie zwrotu wpłaconych pieniędzy (mieszkania już nie, bo polskie prawo do przeniesienia własności nieruchomości wymaga formy aktu). PUŁAPKA . Czytasz w kancelarii notarialnej projekt aktu i widzisz w nim paragraf: "Strony oświadczają, że zawierając niniejszą umowę, nie zachowują względem siebie żadnych roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej sprzedaży". Znaczy to tyle, że po podpisaniu aktu nie możesz już powoływać się na żadne postanowienia z umowy przedwstępnej! ZABEZPIECZENIE . Jeśli deweloper nie wywiązał się ze wszystkich swoich obowiązków (np. nie zapłacił kar umownych, nie oddał mieszkania w takim stanie, w jakim powinien to zrobić), nalegaj, aby przy cytowanym wyżej paragrafie dopisać: "Za wyjątkiem roszczeń wynikających z ... (tutaj wymieniasz, jakie to są roszczenia, np. z tytułu terminu zawarcia umowy przyrzeczonej)". Podpisanie umowy z deweloperem stanowi pierwszy etap na drodze uzyskania własności lokalu mieszkalnego. Z uwagi na różne okoliczności, zanim jeszcze dojdzie do podpisania aktu notarialnego, podatnik może zdecydować się na odpłatne przeniesienie praw z umowy deweloperskiej na inną osobę. Takie działanie nazywamy cesją praw. W poniższym artykule zastanowimy się, jakie mogą być skutki podatkowe gdy zostanie podpisana cesja umowy na mieszkanie. Czym jest cesja? Aby lepiej zrozumieć, jakie są podatkowe konsekwencje powyższej transakcji, w pierwszej kolejności wyjaśnijmy, czym jest cesja. Cesja jest inaczej określana jako przelew wierzytelności. Warto zauważyć, że w momencie podpisania umowy z deweloperem, osoba fizyczna nabywa określoną wierzytelność w stosunku do dewelopera. Na jej podstawie może domagać się określonego działania, które w tym przypadku polega na przeniesieniu prawa własności do wybudowanego przez dewelopera lokalu. Wierzytelność ta jest elementem stosunku zobowiązaniowego. W zakresie tak podpisanej z deweloperem umowy nie dochodzi jeszcze do rozporządzania własnością nieruchomością. Podatnik uzyskuje jedynie prawo do żądania od dewelopera przeniesienia na niego prawa do nieruchomości w przyszłości. Opisana wierzytelność może zostać przeniesiona na inną osobę. Zgodnie z art. 509 § 1 Kodeksu cywilnego wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią (przelew), chyba że byłoby to wbrew ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania. W wyniku cesji wierzytelności u dotychczasowego wierzyciela (cedenta) wygasa stosunek zobowiązaniowy z dłużnikiem, powstają natomiast nowe stosunki zobowiązaniowe w rozumieniu cywilnoprawnym pomiędzy nabywcą wierzytelności (cesjonariuszem) a dłużnikiem oraz pomiędzy zbywcą a nabywcą wierzytelności, jeżeli przeniesienie wierzytelności jest umowy na mieszkanie podpisanej z deweloperem stanowi przelew wierzytelności, na podstawie którego wierzytelność wobec dewelopera zostaje przeniesiona na inną osobę. Cesja umowy na mieszkanie na gruncie podatku PIT Jeżeli transakcja przeniesienia wierzytelności ma charakter odpłatny, to takie zdarzenie wywołuje określone skutki w podatku dochodowym. W celu prawidłowego rozliczenia podatku dochodowego należy przede wszystkim ustalić, do jakiego źródła przychodu można zaliczyć cesję wierzytelności. W tym miejscu warto zaznaczyć, że wierzytelność jest prawem majątkowym przysługującym podatnikowi. Prawa te obejmują zarówno roszczenia, uprawnienia kształtujące, jak i zarzuty. W rezultacie wierzytelności wynikające ze stosunków zobowiązaniowych stanowią prawo na uwadze powyższe, należy wskazać, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy PIT źródłami przychodów są kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych. W konsekwencji przychód uzyskany z odpłatnej cesji umowy na mieszkanie, podpisanej z deweloperem, będzie zaliczany właśnie do tego źródła zbycie (cesja) wierzytelności wynikającej z umowy podpisanej z deweloperem stanowi przychód ze sprzedaży praw majątkowych, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 7 ustawy PIT. Sposób rozliczenia podatku Zastanówmy się, w jaki sposób należy rozliczyć podatek dochodowy od uzyskanego wynagrodzenia z tytułu sprzedaży praw majątkowych. Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy PIT przychód powstaje w momencie otrzymania lub pozostawienia do dyspozycji podatnika pieniędzy. Powoduje to, że podatnik powinien rozpoznać przychód podatkowy w chwili, gdy faktycznie otrzyma wynagrodzenie za cesję wierzytelności. Ponadto zauważymy, że opodatkowaniu w każdym przypadku podlega dochód. Zgodnie z art. 9 ust. 2 ustawy PIT dochód to nadwyżka sumy przychodów z tego źródła nad kosztami ich uzyskania osiągnięta w roku podatkowym. Jeżeli koszty uzyskania przekraczają sumę przychodów, różnica jest stratą ze źródła przychodów. Powyższe powoduje, że w ramach rozliczenia podatku podatnik ma również możliwość uwzględnienia kosztu uzyskania przychodu. W zakresie odpłatnego zbycia praw majątkowych ustawa PIT nie przewiduje żadnej szczególnej regulacji, dlatego należy stosować zasadę ogólną wyrażoną w art. 22 ust. 1 ustawy. Zgodnie z tym przepisem kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów (z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23). Analiza powyższych przepisów prowadzi do wniosku, że w przypadku transakcji cesji wierzytelności opodatkowaniu będzie podlegał dochód, którym będzie kwota przychodu uzyskanego z tytułu przeniesienia praw wynikających z umowy zawartej z deweloperem, pomniejszona o koszty uzyskania przychodu bezpośrednio związane z ich nabyciem. Przykład fizyczna podpisała z deweloperem umowę zobowiązaniową na mieszkanie. W momencie jej podpisania wpłaciła 40 000 zł. Po pewnym czasie postanowiła dokonać cesji praw z tej umowy na inną osobę. Sprzedała zatem wierzytelność za kwotę 50 000 zł. W tym przypadku dochód podlegający opodatkowaniu wynosi 10 000 zł. Zwróćmy jeszcze uwagę, że w przypadku przychodu z odpłatnego zbycia praw majątkowych ustawa PIT nie wymaga od podatników wpłaty miesięcznych zaliczek na podatek w trakcie roku. Oznacza to, że rozliczenia podatku należy dokonać jednorazowo po zakończeniu roku w terminie składania zeznania podatkowego. Ustalony dochód powinien być wykazany w zeznaniu podatkowym składanym do urzędu skarbowego w terminie do 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym osiągnięto dochód lub poniesiono stratę. Dochód uzyskany z tego źródła podlega kumulacji z dochodami z innych źródeł i ma do niego zastosowanie ogólna stawka podatkowa wynikająca z art. 27 ust. 1 ustawy PIT (tj. 18% lub 32%).W przypadku cesji wierzytelności z umowy deweloperskiej opodatkowaniu podlega dochód będący różnicą pomiędzy przychodem uzyskanym ze sprzedaży a kosztem nabycia prawa. Rozliczenia podatku dokonuje się w zeznaniu rocznym składanym po zakończeniu roku podatkowego. Uzyskany dochód podlega łączeniu z innymi dochodami i jest opodatkowany zgodnie ze skalą podatkową. Cesja umowy na mieszkanie podpisanej z deweloperem a PCC W przypadku cesji dochodzi do sprzedaży prawa majątkowego. W związku z tym pojawia się pytanie, czy tego typu działanie powoduje konieczność rozpoznania po stronie nabywcy obowiązku podatkowego w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. Katalog czynności, których dokonanie powoduje konieczność zapłaty podatku, został wymieniony w art. 1 ust. 1 ustawy PCC. Oznacza to, że czynności niewymienione w ustawowym katalogu nie podlegają opodatkowaniu. Umowa cesji nie została tam wskazana, co powoduje, że jej zawarcie nie podlega opodatkowaniu podatkiem PCC. Tak też wypowiedział się Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z r., nr przedstawionego we wniosku stanu faktycznego i jego uzupełnienia wynika, że za zgodą dewelopera doszło do zmiany umowy deweloperskiej, polegającej na tym, że na Wnioskodawczynię został przeniesiony ogół przysługujących Panu A. praw i obowiązków wynikających z umowy na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz przywołane wyżej przepisy prawa – przyjmując za Wnioskodawczynią, że zawarta umowa cesji i porozumienia w istocie nie przybrała postaci żadnej z czynności wymienionych w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w szczególności umowy sprzedaży – należy stwierdzić, że opisana we wniosku umowa nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Tym samym z tytułu jej zawarcia Wnioskodawczyni nie była zobowiązana do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, podatek od czynności cywilnoprawnych był nienależny. Wnioskodawczyni nie była również zobowiązana do zgłoszenia umowy w urzędzie skarbowym”.Przelew wierzytelności wynikającej z umowy podpisanej z deweloperem nie podlega opodatkowaniu podatkiem dokonujący cesji praw z umowy podpisanej z deweloperem muszą mieć na względzie, że takie przekazanie wierzytelności nie jest neutralne podatkowo. Jeżeli dochodzi do odpłatności, podatnik musi ustalić ewentualny dochód z tytułu odpłatnego zbycia praw majątkowych i odprowadzić podatek. Umowa deweloperska jest zawierana między deweloperem a osobą lub osobami kupującymi nieruchomość na rynku pierwotnym. Nie dość, że jest to popularny rodzaj umowy, to jest jeszcze jedną z ważniejszych dla kupujących, dlatego też dzisiaj opowiemy Wam dokładnie, co to jest umowa deweloperska, na co trzeba uważać podczas jej podpisywania i jaki jest jej koszt. Odpowiemy również na pytanie, czy umowę deweloperską należy podpisywać w formie aktu notarialnego. Mieszkanie deweloperskie – jakie formalności? Zanim omówimy umowę deweloperską, chcemy Wam powiedzieć, że zakup mieszkania deweloperskiego wiąże się z różnymi formalnościami: osoby, które będą chciały kupić mieszkanie na kredyt, muszą wygospodarować czas na co najmniej kilka spotkań z doradcą kredytowym; będzie trzeba przygotować różne dokumenty, dowód osobisty, zaświadczenie potwierdzające dochody oraz dokumenty dotyczące bieżących kosztów; w większości przypadków trzeba podpisać z deweloperem umowę przedwstępną lub rezerwacyjną – najlepiej jest ją podpisać w formie aktu notarialnego. Jest ona zawierana podczas wpłacania zadatku; kolejną formalnością jest podpisanie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego; inna umowa, z którą możemy się spotkać, to umowa przyrzeczona; po odebraniu mieszkania zarówno kupujących, jak i dewelopera czeka jeszcze jedna wizyta u notariusza, aby wyodrębnić księgi wieczyste. Mieszkanie deweloperskie – na jakie dokumenty zwrócić uwagę? Wszystkie osoby, które decydują się na zakup nieruchomości, muszą zweryfikować kilka kwestii w dokumentach, określone w niej terminy płatności zaliczek i harmonogram wpłat, jaki jest termin odbioru technicznego i maksymalny czas dewelopera na oddanie budynku, jakie są warunki odstąpienia od umowy, jaki został określony termin podpisania umowy deweloperskiej lub przyrzeczonej, czy deweloper otworzył rachunek powierniczy, zapisy w księgach wieczystych – po odebraniu mieszkania trzeba sprawdzić, czy wszystkie zapisy są zgodne z prawdą, np. liczba pomieszczeń, metraż, tytuł prawny. Umowa deweloperska – co to jest? Umowa deweloperska to umowa, która zobowiązuje dewelopera do wybudowania i sprzedaży mieszkania po określonej cenie. Podlega ona pod ustawę deweloperską, która reguluje sprzedaż nieruchomości z rynku pierwotnego. Głównym jej celem jest ochrona klientów. Znajdziemy w niej również zapisy związane z obowiązkami dewelopera i nabywcy lokalu, informacje o rachunkach powierniczych (konto, na które należy wpłacać zaliczki) czy prospekt budowlany. Jest ona bardzo wiążąca i podpisuje się ją jak najszybciej – nawet gdy nieruchomość jeszcze nie została wybudowana lub jest w trakcie budowy. Umowę deweloperską obowiązkowo przygotowuje się również formie aktu notarialnego zarówno dla nabywców, jak i dewelopera. Umowa deweloperska a umowa przedwstępna Często klienci mylą umowę deweloperską z umową przedwstępną. Przedstawimy teraz najważniejsze różnice między nimi: Umowa deweloperska Umowa przedwstępna Kiedy się podpisuje? Gdy nieruchomość jest w trakcie budowy. Gdy nieruchomość została już oddana do użytkowania. Czego dotyczy umowa? Określa prawa i obowiązki oraz koszt nieruchomości. Dotyczy zazwyczaj zaliczek i zadatków. Termin przeniesienia własności lokalu Może być długi – nawet kilka lat. Krótki. Umowa deweloperska – koszt Z pewnością wszystkich interesuje, jaki jest koszt umowy deweloperskiej. Niektórych może on nieco zdziwić. W związku z tym, że umowę trzeba podpisać w formie aktu notarialnego, musimy się przygotować na nieco wyższe kwoty. Jest jednak dobra wiadomość – zazwyczaj koszt ten jest dzielony po równo między deweloperem a kupującym. Na cenę dokumentu składa się wynagrodzenie notariusza, wypis, podatek VAT oraz opłata sądowa. Umowa deweloperska w formie aktu notarialnego kosztuje zazwyczaj około 2–3 tys. zł, w zależności od taksy notarialnej i ilości stron aktu notarialnego. Cena ta może nieco przerazić, zwłaszcza wszystkie osoby, które mają jeszcze przed sobą wpłacenie wkładu własnego na kredyt hipoteczny i urządzanie mieszkania. W takiej sytuacji zawsze można zapoznać się z ofertą pożyczki na dowód, która pozwoli na poniesienie opłat notarialnych. W tym miejscu należy podkreślić, że umowa deweloperska, która nie zostanie sporządzona w formie aktu notarialnego, w świetle prawa jest nieważna.

podpisanie aktu notarialnego z deweloperem